Ogłoszenie upadłości firmy a kaucja za wynajem lokalu — czy wynajmujący może ją zatrzymać na zaległy czynsz?

Z tego co wiem, po ogłoszeniu upadłości nie wygląda to już tak, że wynajmujący po prostu „bierze sobie” kaucję i temat zamknięty. Kaucja dalej zabezpiecza roszczenia z najmu, ale od momentu upadłości w grę wchodzi syndyk i zasady potrącenia z prawa upadłościowego. Jeśli zaległy czynsz i roszczenie o zwrot kaucji istniały już na dzień ogłoszenia upadłości, to zwykle da się to rozliczać, tylko formalnie, a nie na zasadzie jednostronnego zatrzymania bez żadnego śladu. W praktyce i tak zgłasza się wierzytelność syndykowi i opisuje, że kaucja była zabezpieczeniem oraz że ma być zaliczona na zaległości. Samo „bez zgody syndyka zatrzymuję kaucję” może potem wywołać spór, zwłaszcza jeśli umowa nadal trwa albo lokal nie został jeszcze rozliczony. Dużo zależy też od treści samej umowy, bo czasem jest tam zapisane, kiedy dokładnie kaucja może być użyta i na jakie należności. Jeśli chcesz uniknąć późniejszej przepychanki, kluczowe są data ogłoszenia upadłości, data wymagalności zaległości i to, czy lokal został już wydany. Masz w umowie zapis, że kaucja może być zaliczona na czynsz jeszcze w trakcie trwania najmu?

To nie zawsze działa tak, że po ogłoszeniu upadłości wynajmujący może sobie po prostu sam potrącić kaucję na stare zaległości, bo od tego momentu w grę wchodzi masa upadłości i rozliczenia z syndykiem, a swoją wierzytelność zwykle zgłasza się w postępowaniu. Kaucję da się rozliczać, ale dużo zależy od zapisów umowy i od tego, czy upadłość ogłoszono już po wymagalności tych należności; masz w umowie wprost zapis, że kaucja może iść na zaległy czynsz?

To nie jest niestety tak prosto, że po ogłoszeniu upadłości można sobie samodzielnie „wziąć” kaucję na stare zaległości. Dużo zależy od tego, jak w umowie była opisana kaucja i czy do potrącenia doszło jeszcze przed dniem ogłoszenia upadłości. Po ogłoszeniu upadłości majątek dłużnika wchodzi do masy upadłości i takie rozliczenia co do zasady nie są już całkiem swobodne, bo w grę wchodzi syndyk i reguły prawa upadłościowego. Sama kaucja nie przepada automatycznie tylko dlatego, że są zaległości, a zatrzymanie jej „bez niczego” może być potem kwestionowane. Zwykle wierzytelność z tytułu zaległego czynszu i opłat trzeba zgłosić w postępowaniu upadłościowym, a kwestię kaucji rozliczać z uwzględnieniem tego, czy istnieją podstawy do potrącenia. Jeśli kaucja miała charakter zabezpieczenia roszczeń z najmu, to daje to argument, ale i tak moment ogłoszenia upadłości ma tu duże znaczenie. Krótko mówiąc: samo istnienie kaucji nie daje pełnej swobody do jednostronnego rozliczenia jej już po ogłoszeniu upadłości. Masz w umowie wprost zapis, że kaucja może być zaliczona na zaległy czynsz i opłaty?

Z tego, co przerabiałem, po ogłoszeniu upadłości nie ma już takiej pełnej swobody, żeby samemu „z marszu” zaliczyć kaucję na zaległości, bo syndyk zwykle traktuje to jako element rozliczenia masy upadłości i dobrze mieć to formalnie zgłoszone, a nie tylko jednostronnie potrącone. U Ciebie lokal został już wydany syndykowi czy spółka jeszcze z niego korzysta?

Sama kaucja nie daje zwykle prawa, żeby po ogłoszeniu upadłości po prostu jednostronnie ją „zabrać” i zamknąć temat bez udziału syndyka. Co do zasady takie rozliczenie traktuje się jak potrącenie, a w upadłości trzeba je zgłosić w postępowaniu i złożyć oświadczenie najpóźniej przy zgłoszeniu wierzytelności. Jeśli zaległości i roszczenie o zwrot kaucji istniały już w dniu ogłoszenia upadłości, potrącenie bywa dopuszczalne, ale nie robi się tego poza syndykiem „na własną rękę”. Kaucja była w umowie opisana jako zabezpieczenie czynszu i opłat, czy tylko ogólnie jako kaucja gwarancyjna?

Po ogłoszeniu upadłości to już nie jest takie proste, bo kaucja w praktyce wchodzi w rozliczenia z masą upadłości i samodzielne „zatrzymanie” jej na zaległy czynsz może być potem kwestionowane. Dużo zależy od tego, jak dokładnie kaucja została opisana w umowie i czy była przewidziana możliwość zaliczenia jej na zaległości jeszcze przed upadłością. Zwykle takie roszczenia i tak zgłasza się syndykowi, zamiast rozliczać je wyłącznie we własnym zakresie. Masz w umowie wprost zapis, że kaucja może zostać zaliczona na zaległy czynsz i opłaty?